Konut Fiyatlarında Balon Riskine Dikkat!

0

BEĞENDİM

0

İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarının hızla yükselişi, hem vatandaşlar hem de yatırımcılar için ciddi kaygıların ortaya çıkmasına neden oluyor. Emlak piyasasında son dönemlerde ‘fiyat balonu’ ile ilgili tartışmalar yeniden gündeme geldi. Bu konuda, hisse senedi piyasalarındaki balon testleri üzerine çalışmalarıyla uluslararası ödüller kazanan İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut piyasasının mevcut durumunu mercek altına aldı.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut fiyat balonlarının hisse senedi piyasalarındaki balonlara benzer özellikler taşıdığına ancak kendine özgü karmaşık dinamikler barındırdığına dikkat çekti. Yıldırım, “Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin, temel ekonomik göstergeler olan kira gelirleri, hane halkı gelirleri, faiz oranları, inşaat maliyetleri ve demografik faktörlerden belirgin ve sürdürülemez bir şekilde ayrışarak sanal bir fiyat düzeyine ulaşmasıdır” ifadelerini kullandı. Bu ayrışmanın genellikle spekülatif beklentilerle ve “fiyatlar sürekli artacak” algısıyla beslendiğini belirtti.

Yıldırım, konutların yalnızca değer kazanması amacıyla alınıp satıldığı dönemlerde balon oluşma riskinin arttığına vurgu yaptı. Bu noktada, konut piyasasında dikkat edilmesi gereken önemli göstergelerin başında gelen fiyat-kira ve fiyat-gelir oranlarının kritik öneme sahip olduğunu ifade etti.

Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez ise balon tespitinde kullanılan temel göstergelerden biri olan fiyat-kira oranına dikkat çekerek, “Fiyat-kira oranı, bir konutun satış fiyatının yıllık kira gelirine oranını gösterir. Eğer bu oran tarihi ortalamaların veya uluslararası karşılaştırmaların çok üzerine çıkıyorsa, konut fiyatlarının kira getirisine göre aşırı değerlendiği anlaşılır” dedi. Ayrıca fiyat-gelir oranının, konutların hane halkı gelirine göre erişilebilirliğini ölçtüğünü belirten İnce Yenilmez, bu oranın hızlı bir şekilde yükselmesinin konutların ortalama bir hane için giderek “ulaşılamaz” hale gelmesine işaret ettiğini ve bunun balon riskini yükselttiğini dile getirdi.

Doç. Dr. Yıldırım, daha ileri düzey analizlerde kullanılan ekonometrik testleri incelerken, “Hisse senedi piyasaları üzerine yaptığımız ve Romanya’daki bulgularımız ile ödüllendirilen çalışmamızda kullandığımız gibi ‘kuyruklu birim kök’ testleri emlak piyasası fiyat endekslerine de uygulanabilir” şeklinde açıklamada bulundu. Bu testlerin, fiyat serilerinde kendi kendini besleyen, hızlanan bir eğilim olup olmadığını tespit ettiğini ve ‘balon epizotlarını’ ortaya koyduğunu aktardı.

Türkiye genelinde konutların güvenli liman haline geldiğini belirten Yıldırım, “Vatandaşlar enflasyondan korunma amacıyla birikimlerini konuta yönlendiriyor. Bu durum da fiyatların nominal olarak artmasına neden oluyor” dedi. Ancak balon oluşumunun, fiyatların temel göstergelerden ne derece ayrıştığı ile ölçüldüğünü vurguladı. Yerli ve yabancı analizler ışığında, İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarına dair balon işaretlerine ulaşıldığını belirten Yıldırım, İstanbul’da arsa arzının sınırlı, göçün yüksek ve yabancı yatırımcı ilgisinin yoğun olduğunu, bu durumun fiyatları sürekli yukarı taşıdığını ifade etti.

Ankara’daki fiyat artışlarının da son yıllarda dikkat çekici boyutlara ulaştığını aktaran Yıldırım, “Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları İstanbul kadar olmasa da Ankara’da da kendi tarihsel ortalamalarının üzerine çıkmış durumda” dedi. İzmir içinse artan iç göç nedeniyle konut fiyatlarının özellikle sahil kesiminde hızlı bir şekilde yükseldiğinin altını çizdi. Yıldırım, “İzmir’de konut fiyatlarının temel ekonomik göstergelerin üzerinde seyrettiği ve bu durumun aşırı değerlenme riskine işaret